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工业用地审批主要流程及注意事项

对一个生产型企业而言拥有自己的工业用地和自有厂房是企业发展壮大的根基,2006年起国家开始执行工业用地价格等级和招拍挂制度后,工业用地审批开始进入了一个相对规范的时期,但是事情总是有正反两个方面,正因为开始了一个新的阶段,以前在工业用地审批所用的方法和流程已经不适合现在的状态,这也让许多急需取得工业用地的企业产生很多迷茫并走了很多弯路,也是市场上产生很多土地掮客,给很多企业和开发区带来负面影响,下面只是就杭州周边土地审批的流程和办理手续做一个简单的介绍,这份介绍只是以普通企业为蓝本作为介绍,涉及特殊行业或特殊产品会有不少差别,如需详情请与我们联系咨询。

前言:杭州生产企业众多,有用地需求的更是多达千家,这也使得杭州工业用地日趋紧张,土地价格连连上涨,就连杭州周边的海宁、德清、袍江都广受益处,正因为众多企业你争我抢的想进入各个开发区或经济园区,所以使得这些开发区和经济园区不得不提高门槛和接受标准,产生了很多企业难以理解的各种条件,这些条件通常包括:投资密度、外资比例、实收资本、鼓励行业、容积率、产出效能、社会效益等等,就这些条件大致做一个介绍。

投  资  关  键  词 1.投资密度:通常是指投资总额和所需土地的比率,因为土地紧张,也有部分开发区算作注册资本和所需土地的比率,杭州周边开发区或工业园区投资密度要求从20万美元/亩到30万美元/亩不等,部分开发区还对投资总额有限制,规定注册资本必须在多少以上才可以供应土地。
2.外资比例:因为杭州地方政府考核官员政绩的要求,各个开发区和经济园区都有招商任务的考核指标,一般分为外资指标和内资指标,通常外资指标占更大比例,由此各个开发区一般只可能给外商投资企业(独资或合资)供应土地,如果是合资企业就涉及外资所占比例,除了国家规定的最低比例外,都要求在50%以上,部分开发区在70%左右。
3.实收资本:根据投资密度计算出来的投资总额或注册资本金并不需要在企业注册时汇入验资账户,这和许多企业家或中介机构的说法是有很大区别的,根据新颁布的公司法,不论内资还是外资企业注册资本金都可以分期到位(外资企业法原来就是规定可以分期到位),到位的部分资金成为实收资本,按照公司法要求,企业可以在领取营业执照之日起三个月内到位注册资本金总额的15%,其余部分在2年内到齐,实际情况是各个开发区或经济园区会要求企业加快出资进度,一般在签订土地出让手续之前要到位30%~50%,剩余部分根据注册资本总额,要求在1年到2年内出资完毕。
4.鼓励行业:出于地方政绩或形象工程以及各地发展偏重方向的不同,基本上各个开发区或经济园区都有偏重发展的产业,只有适合的产业才容易取得青睐,也容易取得土地。
5.容积率:因为土地供小于求和政府出于节约用地的要求,一般开发区希望企业能在尽量少的土地上多造厂房,所以容积率会比国家最低要求大大提高,因此像以前动辄上百亩土地要求的企业基本上不可能拿到工业用地。
6.产出效能:按照现在杭州周边的工业用地招拍价格17万/亩~40万/亩,比起商业用地动辄六七百万以致上千万每亩还是很便宜的,政府肯贴价将土地出让给生产企业,最终还是要从企业的税收上慢慢取得回报的,所以企业最终的销售额和纳税额也是很重要的一个方面,一般而言产出效能指每亩地的年销售额,或每亩地的年纳税额。
7.社会效益:各个开发区和经济园区除了从鼓励行业考核外,还有一个很重要的指标就是这个企业能给地方带来多大的拉动效益,如果是一个知名品牌必然好于一个普通品牌,如果是一个能带动一个产业链的企业必然好于一个仅仅是做配套生产的企业。

有了以上的基本知识,下边就可以了解在杭州审批一个涉及工业用地项目企业的步骤和流程。




前期准备工作:企业审批不是直接拿张支票到公司注册登记部门或到开发区和经济园区管理委员会直接办理就可以的(我公司还真遇到过这样的企业),而是要准备好一整套申请资料,大致上需要投资企业的执照(境内或境外的)、境外中国使领馆的认证、银行出具的资信证明、可行性研究报告、企业设立申请报告、公司章程、董事监事任命书等。
(当这些资料都准备齐全后就可以提交审批了,后面的过程是真正考验一个人的耐力和决心的。)

一、杭州市开发区工业用地审批流程图:


二、各流程详细说明:
各 步 骤 说 明 及 注 意 事 项: 注意事项
1、多部门联席会议讨论项目:有些开发区或经济园区是主任办公会议或其他形式,这个会议主要是涉及企业日后投资密度、外资比例、实收资本、鼓励行业、容积率、产出效能、社会效益等相关的管理部门派人参加,集体讨论项目的可行性,所以可行性研究报告是十分重要的。这是一个比较公开的讨论过程,尽管可能存在某个领导的个人意思,但是要想在会议上通过项目还是要靠实力和内容的。这是前期审批的最关键一步。 一份好的可行性报告可让你事半功倍;
前期审批的最关键一步
2、招商局(外经局)审批:一旦多部门联席会议通过项目的论证,接下来开始办理审批手续,涉及外资的必须先取得外经局(招商局)的批文和批复。 审批时间长短不一,短则几天,长则数月。
3、工商登记手续:取得外经局(招商局)批复后就可以带齐其他资料去工商部门办理登记手续了,一般资料齐全后再3~5个工作日后可以取得营业执照,但是现实情况基本要1个月左右的时间,因为基本上所有企业起草的章程或合资合同都不会符合工商局的要求,都需要来回修改数次,如果设计经营范围的修改,则需要到外经局(招商局)重新取得批文或批复(一般数天),领取的营业执照中注册资本项标明实收资本为零。 章程或合资合同必须规范,以免造成不必要的时间浪费。
4、国地税和银行开户:这两步办理的手续相对简单,但是选择开户银行一定要谨慎,因为日后设计到位资金和外币结汇问题,不是每个银行都能够很顺利将外币结汇成人民币的,一旦遇到无能的银行,外币在里面可是天天贬值呀。 开户银行的选择要谨慎
5、实收资本到位和验资:按照审批时批文的要求,领取营业执照后3个月内要将首期资金到位,一旦资金到了银行的资本金账户后,要请会计师事务所出具验资报告,凭验资报告要申请新的营业执,换发执照中注册资本项中实收资本为验资报告所标金额。
6、外汇结汇和预付保证金:汇到资本金账户的资金为外币,不可以在中国国内直接使用,所以要兑换为人民币,由于我们国家实行外汇管制,所以外币结汇要外汇管理局许可后方可进行,一般银行会协助办理,但不是每个银行都能办好的,结汇成人民币后其中部分要预付土地招拍挂的保证金。
7、土地公开招牌挂程序:现在杭州所有土地必须经过招拍挂流程方能签署用地手续,一般在国土资源部门的网站上有公开招拍公告,按照规定所有符合要求的企业都可以竞价购买,实际情况除了办好上述手续的企业能够取得招拍地块外,其他参与的企业都是不符合要求的,所以如果您没有办理好前面的审批手续,也不用去尝试竞价了,最后损失的不会是别人。 没有办理好以上手续的企业不要尝试竞拍
8、签署土地出让手续:当招拍挂过程完成后,需要准备其他文件,比如成交确认书、规划红线、勘测定界报告、环保批复等一系列资料,这些文件准备完毕后才可以签署土地出让手续。

以上只是整个审批流程的简单介绍,其中很多环节对不同企业是差别很大的,所以如果您遇到与上述叙述不同的,也不必很惊奇,不过按照国家规定而言,如果您现在(排除2008年以前)办理过程中遇到和上述差别很大的情况,那基本说明您所审批的项目基本上不太可能通过,或者政府违规操作,日后您的项目麻烦不断。

关键说明和提醒:
1、工业用地项目是一个投资很大的工程,请谨慎决定,尤其日后厂房和设备投资巨大;
2、工业用地项目审批周期都比较长,除非特殊情况,从准备审批到土地出让合同签署大致需要1~2年;
3、没有任何一个人可以决定是否可以给您土地,但是有人可以决定不给您土地;
4、审批过程是个艰难和漫长的过程,任何一个企业要做好付学费的准备;




附注:
   想要在热门区域拿地的企业一定要注册离岸公司,然后进行反向投资。
以杭州为例,A为内资企业,主要生产通信设备,年销售额为一亿元左右,该公司准备于杭州某开发区投资三千六百万新建新厂房,准备申请拿地20亩。若该企业以内资身份申请审批土地项目,拿到地的可能性为50%。并且各项关系费用支出要在10万元以上。若该企业先注册离岸公司,在以外资身份反向投资,相关费用大致不变,但拿到地的可能性可增加到80%以上。为什么会出现同个企业同个项目,却有不同的结果呢?